Vous envisagez de vous installer à Annemasse, pour des raisons personnelles, familiales ou professionnelles ? Vous désirez investir dans des biens neufs ? Acheter pour louer ? Bénéficier d’une TVA réduite ?… Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour investir dans cette jolie ville de Haute-Savoie, à la frontière de la Suisse.

La vie à Annemasse

Une situation géographique idéale

Située au pied des montagnes, au sud du lac Léman, à la frontière franco-suisse, Annemasse profite de sa proximité avec Lyon et surtout Genève à seulement 10 km. La seconde plus grande ville de Haute-Savoie peuplée de plus 36 000 habitants jouit ainsi d’une situation géographique idéale. L’emplacement est certainement l’un des principaux atouts d’Annemasse qui intéresse notamment les travailleurs frontaliers autant attirés par l’attractivité des salaires côté Suisse que découragés par les prix de l’immobilier helvète.

La ville haute-savoyarde profite aussi à elle-seule d’un dynamisme économique remarquable. En dehors de sa situation dans l’aire urbaine de Genève, elle attire aussi par la présence sur son territoire de près de 1900 établissements principalement axés vers les commerces et les services.

Un cadre de vie paisible entre lacs et montagnes

L’attractivité économique annemassienne ne représente pas le seul intérêt qu’il y a à élire domicile ici. Cette ville qui est à la tête d’une agglomération de 12 communes et constitue le point d’entrée de la vallée de l’Arve est aussi une commune où il fait bon vivre. Associé à un prix de l’immobilier plus accessible qu’en Suisse, Annemasse est une ville où il faut investir à tout prix !

Son climat se caractérise par des étés chauds et des hivers très froids. Côté décor, la ville s’étale entre lacs turquoise et montagnes majestueuses. les familles souhaitant concilier travail et détente trouvent leur paradis au sein de ces paysages superbes. Au fil des saisons, la nature se transforme offrant toujours les mêmes instants d’émerveillement. Les adeptes de sports en montagne peuvent rejoindre la station de Chamonix en 50 minutes mais également le domaine skiable alpin des Aravis ou de Grand Massif. Vous profiterez continuellement de la beauté du massif des Voirons et de la vue sur le Mont-Blanc.

Des infrastructures pour vous rendre la vie agréable

Dynamique, familiale, sportive, à l’attrait économique et touristique indéniable, la ville d’Annemasse profite aussi d’infrastructures de transports, de 27 établissements scolaires et d’équipements culturels à la pointe. Trois bibliothèques, un conservatoire, trois salles de cinéma, une salle d’accueil des jeunes, un auditorium, des salles de concert, un centre d’art contemporain et l’école des Beaux-Arts du Genevois attestent de l’implication de la ville d’Annemasse dans le secteur de la culture. A ces équipements s’associe une programmation culturelle de haute qualité qui témoigne d’un dynamisme culturel remarquable pour une ville de cette envergure. Plusieurs événements rythment l’agenda annuel d’Annemasse comme le Festival Musical’été et le festival de théâtre de rue en hiver. Pour vous détendre ou pratiquer un sport vous pouvez compter sur les six parcs que compte la ville ou la base de canoë kayak sur la route d’Etrembière.

Le contexte immobilier annemassien

L’effet dopant de la hausse démographique et de la proximité de la Suisse

Selon l’INSEE, la courbe démographique annemassienne ne faiblit pas et, en 20 ans, a connu une croissance de 32 %. Pendant cette même période, le pourcentage de frontaliers actifs est passé de 24 % à 41 %. En raison de son emplacement frontalier et du dynamisme économique de Genève, Annemasse attire tous les ans toujours plus de nouveaux habitants. Ce sont pour la plupart de haut-savoyards et des habitants du Pays de Gex séduits par l’attractivité des prix de l’immobilier en comparaison de ceux pratiqués sur le territoire suisse.

Mais également, des nouveaux résidents habitant, précédemment, dans différentes régions françaises comme Rhône-Alpes.

Le centre-ville toujours très prisé

Le marché immobilier annemassien jouit donc d’une croissance exemplaire avec notamment des programmes neufs pour la plupart à proximité du centre-ville. Le secteur autour du cœur de la ville ainsi que l’hypercentre sont en effet très prisés pour le cadre agréable offert, pour toutes les commodités à deux pas et pour l’excellente desserte en transports en commun.

Les environs de la gare apparaissent aujourd’hui comme un nouveau critère de choix pour les personnes en quête d’un bien à acheter. Cette zone est également située non loin du départ de la nouvelle voie verte qui permet de rejoindre Genève à vélo. Le développement du CEVA permet aujourd’hui, aux propriétaires particuliers, d’utiliser le Léman Expresse afin de relier facilement Annemasse à Genève en transport en commun. Plusieurs voies de transports publics permettent également de relier facilement les villes de Bonne sur Menoge, Evian, Thonon, Saint Gervais les Bains, le Fayet, Bellegarde.

La typologie d’habitat la plus demandée dans ce secteur du genevois français est l’appartement T3 qui représente environ 22,3 % des ventes, suivie de près par l’appartement T2 qui regroupe 22 % des demandes. Dans le classement on retrouve ensuite:

• Les appartements T1 qui font l’objet de 12.6 % des demandes
• Les appartements ou maisons de type T4 pour 11.4 %
• Les maisons T5 pour 9.4 %
• Les maisons T3 pour 5.5 %
• Les maisons T2 pour 2.7 %

Un marché de l’ancien très fluide

Dans la mesure où les estimations immobilières restent en cohérence avec le marché immobilier local, les transactions sont rapidement conclues, souvent en deux semaines. Il faut savoir qu’il existe de gros écarts de prix en fonction du type de bien et de sa localisation. Il y a également des différences importantes selon l’année de construction des bâtiments. En effet, une résidence des années 1970 se vendra moins cher qu’une copropriété neuve BBC, et cela même si le logement des années 70 a été entièrement rénové. D’une manière générale les appartements (compte tenu bien entendu de leur état, de la présence ou non d’un parking etc…), se négocient aux alentours d’une valeur moyenne de 2 868 €/m2, (Entre 2 123 €/m2 et 3 539 €/m2 hors pondération des extérieurs comme la présence d’un parking et d’éventuellement une terrasse ou balcon) soit:

• 120 000 € pour un studio
• 180 000 € pour un T2
• 250 000 € pour un T3 (environ 60 m2)
• 280 000 € à 400 000 € pour un T4

Pour devenir propriétaire d’une maison, vous devrez prévoir environ 3847 €/m2 (Entre 2 761 €/m2 et 5 334 €/m2 hors pondération des extérieurs).

Ces tarifs sont constatés sur l’ensemble de la ville en dehors de l’hypercentre et de sa zone piétonne. Sur ce secteur, il faut compter au moins 250 000 € pour acquérir un T3 sans parking. Des biens peuvent être vendus moins chers mais nécessiteront, vraisemblablement, des rénovations. Les acheteurs s’intéressent aussi à quelques rues du centre moins attractives comme la rue du Docteur Favre ou la rue de la Gare car leur côte pourrait bien augmenter dans les années qui viennent. Quand au centre-ville, il profite de l’aménagement du Chablais Parc sur une ancienne friche de 2 hectares. La plupart des logements en résidence dont la livraison est prévue en 2023 se négocient autour de 3000 euros/m2.

Vous souhaitez trouver des biens à moins de 2 500 €/m2 ? Vous devrez diriger vos recherches vers des logements collectifs avec parking, construits entre le début des années 50 et la fin des années 70. C’est le cas du quartier du Perrier qui concentre les deux tiers des logements sociaux. La plupart de ces biens nécessiteront certainement une rénovation parfois profonde. Les prix sont encore bas dans le quartier du Brouaz, un secteur faiblement urbanisé. Pourtant, ce quartier qui jouit d’un fort potentiel, risque bien de prendre rapidement de la valeur.

Sur les quartiers de Romagny, Vernand, Brouaz, Livron, Perrier il faut compter entre 3 000 et 3 200 euros/m2. Cependant de fortes disparités existent d’un pâté de maisons, d’un immeuble ou d’une résidence à l’autre.

Un petit tour du côté de l’immobilier neuf

Un bien neuf est toujours plus cher qu’un bien ancien soit entre 4 500 € et 5 000 €/m2. Cela est dû en grande partie au peu de terrains disponibles à la construction ce qui a pour effet de faire grimper le prix du foncier. Dans les quartiers les plus demandés comme Vétraz-Monthoux ou ceux à proximité de la gare, du tramway, de la voie verte ou du Léman Express, les prix montent facilement jusqu’à 5 600 €/m2. C’est notamment le montant qu’il vous faudra débourser pour un T4 à proximité de la gare au sein du programme neuf Quai n°4 dont la livraison est prévue cette année même. En achetant un appartement neuf, vous bénéficiez également de la norme RT2012, voir de la norme RE 2020, en fonction de la date du permis de construire et de la date de démarrage du chantier de construction.

L’investissement locatif annemassien a le vent en poupe !

Annemasse est devenue une ville où il fait bon d’investir, en raison:

• Des nombreuses opportunités professionnelles frontalières offertes
• De la proximité de la grande agglomération genevoise garante d’un pouvoir d’achat largement supérieur à la moyenne
• D’un réseau de transports en commun particulièrement riche
• D’une croissance démographique continue de l’ordre de 15 % en 10 ans

La rentabilité locative se révèle ici particulièrement intéressante. Son taux est estimé entre 1.29 % et 7.96 % avec le meilleur rendement constaté pour les petites surfaces telles que les studios et les appartements de 4 pièces. Investir pour louer dans cette ville de Haute-Savoie représente donc une excellente plus-value immobilière.

A titre d’exemple voici l’estimation d’une location en fonction du type d’appartement ainsi que sa rentabilité brute :

• Un studio acheté 91 689 € peut être loué 608 € / mois et offrir une rentabilité brute de 7.96 %
• Un appartement de 2 pièces acheté 155 988 € peut être loué 750 € /mois et offrir une rentabilité brute de 5.77 %
• Un appartement de 3 pièces acheté 190 544 € peut être loué 990 € /mois et offrir une rentabilité brute 6.23 %
• Un appartement de 4 pièces acheté 232 096 € peut être loué 1350 € /mois et offrir une rentabilité brute de 6.98 %
• Une maison de trois pièces achetée 391 250 € peut être louée 1280 € /mois et offrir une rentabilité brute de 3.93 %

Vous pouvez également choisir de placer votre argent, et investir dans un bien neuf, dans l’agglomération proche d’Annemasse. Plusieurs villages bénéficient, en ce moment d’un développement démographique rapide. Voici quelques exemples :

• Le Village de La Muraz, situé au-dessus de Monnetier Mornex, reste à 20 minutes maximum de la douane Thonex-Vallard et de la Douane de Fossard. Après avoir réalisé plusieurs rénovations d’infrastructures municipales comme son école et la salle des fêtes, ce village propose quelques nouveaux programmes neufs en cours de lancement avec un rapport qualité / Prix attractif.
• Les villages de Vetraz-Monthoux, cranves-sales et Bonne sur Menoge, se sont bien développés ces dernières années. Vous y trouverez une ambiance chaleureuse et familiale car plusieurs résidences commerciales se sont implantées dans le centre du village.
• Les villes d’Ambilly et Ville-la-Grand bénéficient toujours d’une cote immobilière très élevée, de par leur situation géographique : mitoyenneté à Annemasse et la Suisse, et leur accès facile via le Léman Express.

Profitez de réductions fiscales grâce au dispositif Pinel

N’oublions pas également que la loi Pinel vous permet de réaliser un investissement dans une résidence neuve ou en état futur d’achèvement (c’est-à-dire sur plan avec une livraison ultérieure), tout en bénéficiant d’un crédit d’impôts allant jusqu’à 63 000€ pour un achat à 300 000 € sur 12 ans.

Annemasse se situe dans la ” zone Pinel A ” c’est-à-dire dans une zone tendue où l’offre en logement est inférieure à la demande. De nombreux particuliers annemassiens profitent de ce dispositif pour se constituer un patrimoine tout en réduisant leurs impôts. En effet un avantage fiscal vous est accordé pendant 6, 9 ou 12 ans en contrepartie de la location de l’appartement neuf à savoir:

• 12% de réduction d’impôt pour une mise en location de 6 ans
• 18% de réduction d’impôt pour une mise en location de 9 ans
• 21% de réduction d’impôt pour une mise en location de 12 ans

Vous Choisissez d’investir dans une résidence gérée ? Résidence étudiante ou résidence senior ?

Dans le secteur d’Annemasse, de nombreuses résidences gérées, ou dit investissement LMP / LMNP sont en cours de commercialisation.

Vous pouvez choisir d’acheter un logement neuf dans l’une de ces résidences. Votre placement immobilier est ainsi sécurisé car vous transféré la responsabilité et la gestion de la mise en location au gestionnaire en place, via un bail locatif. Les programmes neufs pour personnes âgées, ou “résidences services seniors”, sont régulièrement aménagés avec des salles de sports, piscine, et des services de restauration, accueil et blanchisserie.

Grace à ce type de placement financier, vous pourrez bénéficier du statut LMP ou LMNP permettant d’être très peu fiscalisé sur vos revenus fonciers. Ce type d’achat est souvent exonéré de TVA, ce qui permet d’acheter un logement neuf hors taxe. Nous retrouvons aussi ce type de placement immobilier en montagne, via des résidences de tourisme du type “Pierre et vacances” ou “CGH”. Elles permettent aux acquéreurs de lier l’aspect achat résidence secondaire et investissement locatif.

Profitez d’une TVA réduite

Vous souhaitez investir dans une résidence principale? En fonction du quartier où vous réaliserez votre investissement neuf, vous bénéficierez d’une TVA réduite à 7 % ou 5,5 %. La condition : être primo-accédant et devenir propriétaire d’une résidence principale (biens neufs) dans une zone ANRU. Attention, des conditions de revente sont à prendre en compte.

État général pour un investissement immobilier à Annemasse

Comme on a pu le voir, les offres immobilières à Annemasse sont dominées par les appartements. Et cela, à cause de la demande grandissante dans ce secteur. En effet, la majorité des acquéreurs immobiliers dans la commune demande un appartement ayant 3 pièces. Mais les 2 et 4 pièces trouvent également preneurs. Il en va de même pour une maison. Si les demandes sont assez importantes, les acheteurs demandent plutôt une maison avec 3 à 4 chambres. Toutefois, une grande pièce de studio est aussi une bonne affaire. En effet, la location d’une grande salle avec cuisine et salle de bain est très rentable à Annemasse.

Un appartement neuf avec trois pièces reste cependant l’idéal pour une ville frontalière comme Annemasse. Entrer en copropriété dans un appartement neuf séduit plus d’actifs que de faire une accession immobilière dans une maison individuelle. Et cela, malgré le prix qui a tendance à croître. En effet, le prix de l’immobilier à Annemasse peut atteindre les 6 500 euros/m². Mais l’achat d’un immobilier neuf permet de bénéficier de certains dispositifs législatifs en vigueur dans la ville. Bien évidemment, ce prix est conditionné par l’état de la résidence et les commodités qu’elle peut offrir. Les appartements avec balcon ou terrasse attirent énormément de client. Toutefois, l’existence d’un parking ou d’une garage peut influencer la prise de décision des acheteurs.

Par ailleurs, si vous envisagez d’acheter un appartement ou une maison l’année prochaine, vous pouvez d’ores et déjà penser au plan de votre logement idéal. Afin de vous aider, les promoteurs immobilier mettent à votre disposition le plan de leurs programmes neufs. Vous pouvez ainsi les consulter et trouver les appartements de vos rêves. En plus, Annemasse est éligible à la loi Pinel. Ainsi, vous pouvez espérer avoir un TVA réduit et un prêt remboursable sur un plus long terme. Notamment, si vous être primo-accédant. Néanmoins, prenez connaissance des conditions liées à la revente. D’ailleurs, vus pouvez télécharger ce plan s’il est disponible tout de suite !

Un immobilier neuf, avec parking, un balcon et plusieurs pièces habitables… Annemasse a certainement ce qu’il vous faut ! D’ailleurs, les programmes neufs en cours dans la ville sont parfaitement accessible. La mitoynneté de la ville avec Genève est son plus grand atout. Dans ce cas, n’hésitez à investir dans cet endroit. En effet, un immobilier à Annemasse augmente toujours de valeur chaque année. Le prix de vente y est très rentable pour une personne qui souhaite investir dans  ce domaine. Toutefois, la location d’un logement avec les commodités de bases est plus intéressante, notamment, pour une grande salle de studio ou d’appartements T2.